Главная

О компании

Направления

Авиабилеты Заказ Горящее Новости Погода Где купить? Форум

<

О стране

<

О курортах

<

Полезная

информация

<

Отели

<

Туры

<

  / Россия / Города, курорты /
 

Москва

Москва – столица Российской Федерации и является одним из старейших и красивейших русских городов.

Первое летописное упоминание о Москве как поселении относится к 1147 г., от которого ведется летоисчисление истории города.

Основателем Москвы официально признан суздальский князь Юрий Владимирович Долгорукий. Прошло уже более восьми с половиной веков. Город неоднократно завоевывался, сжигался и вновь возрождался из пепла.

Императоры или цари, сделали Москву своей столицей до 1712, после столица была перенесена в Санкт-Петербурге.

Город Москва был восстановлен в качестве столицы России в 1918 году, и он служил в качестве столицы Союза Советских Социалистических Республик (СССР) с 1922 до 1991 года. С тех пор Москва стала столицей России.

Город Москва имеет долгую и драматичную историю. Город был полностью разрушен и восстановлен еще много раз на протяжении многих лет. Наиболее древние деревянные здания исчезли в пожарах. Каждый раз, когда город был возрожден из пепла, она стала более красивой. Для каждого восстановление, самые талантливые и известные архитекторы были приглашены со всего мира, чтобы восстановить город Москва.

В настоящее время Москва одна из крупнейших городов мира, где происходят процессы глубоких общественно-политических и экономических преобразований. 

Несмотря на масштабы города (около 900 квадратных километров) достаточно понять, что-бы изучить Москву.

Кремль и его окрестности большое место, чтобы провести время.

Москва хорошо связана с Верхней Волгой системой притоков и волоков, оттуда шел прямой путь к Новгороду и далее на запад. Вниз по Москве-реке шел путь к Оке и по ней к рязанским землям.

По Яузе, с небольшим волоком у Мытищ, можно было переправиться на р. Клязьму, а по ней к ростовским, суздальским и ярославским землям.

Через Москву пролегала дорога с киевского и черниговского юга на Переславль- Залесский и Ростов. Множество других сухопутных дорог, сходившихся в Москве, предопределили образования в местах их пересечения быстро развивающихся поселений.

Территориальное развитие Москвы с самого начала определялось потребностью в надежной обороне.

С юга и востока постоянной угрозой нависали кочевые орды, с запада- литовские и польские завоеватели.

Именно в это время на подступах к Москве появились знаменитые крепости-монастыри – Симонов, Спасо-Андроников, Новодевичий.

В городе Москва сосредоточены ценнейшие памятники истории и архитектуры мирового значения: Кремль, Новодевичий монастырь, церковь Покрова в Филях, Московский государственный университет, Триумфальная арка, Мемориальный комплекс Победы на Поклонной горе.

Воссозданы Храм Христа Спасителя на Кропоткинской набережной, который стал кафедральным собором города, Воскресенские ворота Кремля с часовней Иверской Божьей матери и Храм Иконы Казанской Божьей матери на Красной площади.

В городе Москва реставрируется и восстанавливается огромное количество исторических памятников. Процесс сохранения исторического наследия, инициаторами и активными участниками которого являются московские органы власти, продолжается.

Многое делается и для того, чтобы москвичам и гостям города было приятно и удобно на улицах столицы – организуются пешеходные зоны, открываются новые гостиницы, кафе и рестораны.

Москва регулярно проводится крупные фестивали, олимпиады, спортивные соревнования и различные международные конкурсы.

Москва знаменита своими музеями и выставочными залами - Третьяковской галерей, Пушкинским музеем, Манежем.Тому, кто побывал в Москве, обязательно захочется вернуться в наш родной город. Ведь Москва считается одним из самых красивых городов мира.

 

Москва - сити

Инвесторы приступают к строительству бизнес-центров в деловом районе Москва-Сити. Ожидается, что этот проект ускорит стабилизацию столичного рынка недвижимости.

"Все участки в Москва-Сити раскуплены. Строители выходят на площадки", - к этому заявлению, сделанному некоторое время назад главным архитектором Москвы Александром Кузьминым, многие участники рынка коммерческой недвижимости отнеслись скептически. Мол, ну вот - опять двадцать пять.

Напомним, что решение о создании Московского международного делового центра "Москва-Сити" было принято правительством Москвы еще в начале 90-х годов. Под него был отведен земельный участок площадью около 100 га, а также создана подконтрольная мэрии управляющая компания "Сити". Проект привлек внимание как российских, так и иностранных инвесторов. Для его осуществления в 1993 году при участии американских и японских корпораций был даже создан международный консорциум. Но строительство так и не началось. В 1995 году проектом "Москва-Сити" заинтересовалась канадская девелоперская компания Reichmann Asia Co Ltd., имевшая опыт возведения подобных деловых центров за рубежом (в частности, в Лондоне). "Мы вплотную подошли к тому, чтобы начать строительство", - заявлял тогда глава департамента внешних связей городского правительства Иосиф Орджоникидзе. Но спустя год власти разорвали контракт с Reichmann Asia Co Ltd. По одной из версий, причиной "развода" стали разногласия в деталях оформления прав инвестора на землю и здания. В дальнейшем именно неэффективность и непрозрачность придуманной для Сити инвестиционной схемы стала главным барьером для инвестиций. После кризиса 1998 года крупные иностранные инвесторы и вовсе потеряли всякий интерес к вложениям в московскую недвижимость, а отечественные компании в то время не располагали достаточными средствами для финансирования столь масштабной затеи. В итоге единственными объектами на пустыре, отведенном под деловой центр, долгое время оставались построенные к 850-летию Москвы офисный комплекс "Башня-2000" и пешеходный мост "Багратион". Казалось, что этим проект "Москва-Сити" себя исчерпал.

Процесс пошел
Однако в середине прошлого года на одном из пятнадцати участков Москва-Сити закипела работа - турецкая компания Enka приступила к возведению офисного комплекса "Башня на набережной". Он включает в себя три здания класса A высотой 16, 27 и 52 этажа и общей площадью 220 тыс. кв. м. В первую очередь компания построит самое маленькое по площади здание (35 тыс. кв. м), которое планируется сдать в эксплуатацию осенью этого года. Общий объем инвестиций Enka составит порядка 150 млн долларов.

Вскоре к участию в проекте подключилось несколько отечественных компаний. От турецких коллег они отличаются немалыми амбициями. Например, девелоперская компания "Капитал Груп" объявила, что в ее планы входит возведение многофункционального комплекса "Город столиц", спроектированного голландским архитектором Эриком ван Эгераатом. Комплекс состоит из двух небоскребов высотой 53 и 64 этажа (которые символизируют Москву и Санкт-Петербург), а также двух купольных зданий напротив башен. В нижних этажах зданий разместятся офисы площадью от 200 кв. м. Верхние этажи башен займут жилые апартаменты. Проектом предусмотрено пятнадцать типов квартир: от студий площадью 75 кв. м до двухуровневых пентхаусов площадью 900 кв. м. По словам управляющего коммерческой недвижимостью "Капитал Груп" Кирилла Субботина, компания получила права на застройку на общих основаниях. В соответствии с постановлением правительства Москвы был заключен договор опциона, в котором определены условия участия компании в проекте "Москва-Сити". "Это выплаты непосредственно в бюджет города (по договору опциона сумма составляет порядка семи с половиной миллионов долларов), а также обязательства по выполнению конкретных работ, - поясняет г-н Субботин. - В частности, на нас возложено финансирование строительства части набережной, ряда инженерных сетей и сооружений. Это достаточно большой объем инвестиций. Точно я его сейчас назвать не могу, потому что еще не завершена разработка проекта по многим разделам. Подавляющая часть платежей уже осуществлена. Полностью, в соответствии с графиком договора опциона, мы завершим все выплаты летом этого года. Предварительная сдача площадей в аренду начнется на этапе строительства надземной части комплекса". Общий объем инвестиций в строительство "Города столиц" оценивается в 250 млн долларов.

Другая компания, "Строймонтаж", займется строительством офисного комплекса "Федерация" - сооружения из двух башен разной этажности по проекту немецких архитекторов. В апреле планируется заложить фундамент этого небоскреба. В 92-этажной башне будут размещены офисы (площадь 117 тыс. кв. м), а в 44-этажной - жилье и гостиница. По предварительным оценкам, инвестиции в строительство "Федерации" могут составить более 0,5 млрд долларов. Участие в финансировании проекта принимает финансовая группа "НИКойл", которая, кроме всего прочего, может занять в одном из зданий офис площадью порядка 60 тыс. кв. м.

Совсем недавно о намерении возвести в Сити 75-этажное здание заявила компания "Техинвест". В этот проект она готова вложить около 250 млн долларов. В трехсотметровом небоскребе общей площадью более 200 тыс. кв. м будут размещены офисы, апартаменты, фитнес-центр, казино и гипермаркет. А компания "Северстальтранс" намерена построить офисное здание площадью более 74 тыс. кв. м.

Общий объем инвестиций в проект "Москва-Сити" оценивается в 12 млрд долларов с учетом привлеченных средств из городского бюджета.

Пока горячо
В общем, московские инвесторы ринулись осваивать Москва-Сити. С чего бы это? Большинство игроков рынка коммерческой недвижимости полагают, что этому ажиотажу весьма способствует растущий дефицит земельных участков и царящая на рынке недвижимости ценовая эйфория. Базовые арендные ставки на высококлассные офисы (A и В) остаются на высоком уровне (в среднем 500-700 долларов за квадратный метр в год). Сохраняется высокий спрос на офисы, несмотря на возросшие объемы нового строительства. Так, в прошлом году было возведено от 400 до 500 тыс. кв. м офисов международного класса (рост 15-20% относительно показателей 2002 года). Некоторые аналитики предсказывают сохранение повышенного спроса на офисы и прогнозируют рост ставок как минимум на 5-8%. Словом, куй железо, пока горячо.

Но - с оглядкой, принимая во внимание весь спектр мнений по поводу перспектив инвестиций в офисные "квадраты". Например, следует учесть, что арендные ставки по сравнению с прошлым годом изменились несущественно. Особенно это наблюдается в нише офисов класса В. В конце прошлого года немного возросла - до 8% от общего количества офисных площадей - доля вакантных площадей класса A. Фактически не изменились цены по сделкам купли-продажи офисов. То есть налицо тенденция к стабилизации рынка. Кстати, по похожему сценарию развивалась ситуация на некоторых рынках недвижимости Восточной Европы. Например, в Варшаве. Здесь бум на рынке закончился еще год назад, после чего заметно выросла доля вакантных площадей в офисных центрах класса A. Сегодня большинство договоров аренды, подписанных ранее, заканчивается: арендаторы настаивают на пролонгации договоров на более выгодных для себя условиях. Этого можно ожидать и на нашем рынке. "Нынешние арендные ставки в целом по городу должны как минимум стабилизироваться, - считает директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. - Пока я бы не стал утверждать, что они упадут. Но с учетом постоянного поглощения рынком новых площадей ситуация может развиваться и по такому сценарию".

Стабилизация арендных ставок вовсе не будет означать снижения рисков и затрат, которые вынуждены нести инвесторы при вложениях в коммерческие здания. А значит, следует ожидать снижения уровня доходности. Уже сегодня, по мнению некоторых экспертов, полученная инвесторами доходность не всегда соответствует ожиданиям.

По некоторым оценкам, среднерыночная ставка доходности сегодня составляет порядка 18%. В перспективе она может снизиться на 4-5%. Этому будет способствовать не только рыночная конъюнктура, но и некоторые субъективные факторы.

Зачастую функции инвесторов-девелоперов сегодня берут на себя непрофессиональные игроки, и, как следствие, на рынке появляется большое количество некачественных объектов. Их владельцы - отечественные компании, вкладывающие в строительство офисов излишки денег. Они готовы нести повышенные риски, а в обмен рассчитывают получить гораздо более высокую доходность. "Многие из них, скорее всего, хотят выгодно продать здания через пять-десять лет. Смогут ли они это сделать по тем ценам, на которые они рассчитывали?" - задается риторическим вопросом один из наших собеседников.

Туманные перспективы
Итак, как мы видим, имеются предпосылки для стабилизации рынка. И те, кто рассчитывает сорвать солидный куш на нынешнем оживлении, могут попросту не успеть сделать это. А введение в эксплуатацию делового комплекса "Москва-Сити" лишь ускорит объективные рыночные процессы. Ведь общий объем площадей в Сити, запланированных к выходу на рынок к 2007 году, составит порядка 1,4 млн кв. м. Это очень много. Кроме того, по словам ведущего консультанта по офисной недвижимости компании "Пэнни Лэйн" Максима Жуликова, к 2007 году в Москве помимо Сити будет построено множество других объектов. Такой "выброс" офисов станет большим испытанием для столичного рынка.

По мнению г-на Шершнева, вовсе не факт, что снижение цен может коснуться самого Москва-Сити. "Если уровень и качество проектов, которые декларируются, будут значительно лучше, чем масса объектов, представленных в других частях города, то они будут конкурировать как между собой, так и со всем остальным рынком в целом", - полагает он. А вот г-н Жуликов иммунитет Сити от ценовых колебаний оценивает более осторожно. "Многие проекты A-класса уже в прошлом году столкнулись со сложностями в ходе реализации. Хотя в целом в Москве достаточно компаний, готовых выложить за офис шестьсот-семьсот долларов за 'квадрат' в год без учета НДС, спрос уже не успевает за постоянно растущим предложением. А площадь одного только проекта 'Москва-Сити' на порядок превышает количество площадей класса A, ежегодно вводимых в эксплуатацию в Москве, - считает специалист 'Пэнни Лэйн'. - Помимо всего прочего, будущие обитатели Москва-Сити могут столкнуться с серьезными транспортными и вообще инфраструктурными проблемами. Это тоже никак не будет способствовать росту арендных ставок".

Многие эксперты сомневаются в экономической целесообразности возведения небоскребов в Сити. "В российских условиях, когда стоимость капитала высокая, все проекты чувствительны к срокам реализации, - подчеркивает Камерон Сойер, президент компании GVA Sawyer. - Здание площадью сто пятьдесят тысяч квадратных метров менее чем за три года не построишь. А растянутые сроки реализации проекта очень сильно могут повлиять на доходность. За исключением случаев, когда здания строятся под конкретных арендаторов".

Не следует сбрасывать со счетов и технические риски, связанные с высотками. Из-за отсутствия опыта строительства и эксплуатации подобных строений девелоперы могут понести большие издержки. Высотные здания должны оснащаться более сложным эксплуатационным оборудованием. "Например, системой контроля состояния несущих строительных конструкций, - говорит главный инженер компании M+W Zander Леонид Тишкин. - Существует также масса других нюансов, которые впоследствии могут повлиять на стоимость эксплуатации здания. Важно правильно организовать парковочное пространство или, например, найти эффективные технические решения по обслуживанию фасадов. Решение этих проблем заметно усложняется из-за отсутствия у российских девелоперов опыта строительства и эксплуатации подобных сооружений". Помимо всего прочего, в России отсутствуют какие-либо нормативы строительства высотных сооружений и правила их эксплуатации.

И наконец, в Сити много моментов, которые не известны широкой публике. Например, цена вхождения каждого из инвесторов в проект, стоимость затрат на инфраструктуру. Это не позволяет независимым консультантам просчитать инвестиционную привлекательность Сити. Большинство проектов, которые там реализуются, рискованны из-за своей масштабности. "Обратите внимание, турецкая компания Enka в отличие от российских девелоперов пока реализует две первые очереди проекта и постепенно выводит площади на рынок. Их проект разумно разбит на фазы, что позволяет снизить риски. Чего не скажешь о проектах, площадь которых превышает сто тысяч квадратных метров", - рассуждает Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.

Помимо возможных проблем с реализацией построенных площадей на рынке непрозрачность проекта вряд ли позволит девелоперам использовать гибкие схемы финансирования. Очевидно, что собственных средств для реализации столь амбициозных планов застройщикам будет недостаточно. Потенциально этот проект может быть интересен, например, паевым инвестиционным фондам недвижимости. "Никаких принципиальных барьеров для вовлечения ПИФов в подобные крупные проекты нет, - считает руководитель Первого инвестиционного фонда недвижимости Павел Зюбин. - Инвестиции в офисную недвижимость, особенно в крупные проекты, являются для нас реальной нишей. Масштабы и значимость проекта играют большую роль при сборе средств. И не исключено, что кто-то из девелоперов Сити рано или поздно все-таки решится воспользоваться такой формой финансирования. В этом случае может быть проведена эмиссия паев, а на привлеченные деньги выкуплены акции, доли хозяйственного общества либо оформлена переуступка прав по инвестиционному контракту".

Правда, проблема привлечения фондов усугубляется тем, что помимо прав на землю и строения в Сити девелоперы, по сути дела, приобретают некие дополнительные бонусы, связанные с близостью к структурам московского правительства. За эти бонусы они должны платить из своего кармана. Для участников паевого фонда и других рыночных инвесторов такие вложения вряд ли могут быть интересными.

Продать миф
Вообще, по словам специалистов, в мире очень мало примеров реализации такого крупного проекта множеством относительно небольших игроков. Обычно за объект отвечают один или несколько крупных девелоперов. Тогда, кстати, не возникает и внутренней конкуренции между отдельными проектами, что свойственно московскому Сити. В качестве образцового примера можно привести деловой центр, построенный в середине 90-х в малайзийской столице - городе Куала-Лумпуре. Он включает в себя башни-близнецы Petronas Towers, совокупная офисная площадь которых составляет порядка миллиона квадратных метров. В основании башен расположен торговый центр площадью 93 тыс. кв. м с подземным паркингом на 5 тыс. машино-мест. Этот проект за несколько лет был реализован совместными усилиями двух крупных игроков: холдинга MIA Holdings (нефтепереработка и телекоммуникации), который владел 48% акций управляющей строительством компании Kuala Lumpur City Centre Berhard, и нефтяной компании Petronas, владеющей 49,5% акций этого предприятия. Остальные 2,5% были распределены между другими мелкими акционерами. Такая нехитрая схема позволила реализовать проект общей стоимостью около 2 млрд долларов в относительно короткие сроки.

Что же касается перспектив грандиозной московской стройки, то интересное предположение высказал один из наших собеседников, пожелавший сохранить инкогнито: "В московском Сити выиграют компании, которые первыми реализуют проекты и грамотно построят маркетинговую политику. Иначе говоря, смогут продать не здания, а миф, успев сделать это до того, как арендаторы комплексов столкнутся с первыми проблемами".

Илья Ступин.

 

 

вернуться к списку >>>

 

 

 

Путешествия начинаются тут

                            

 


Updated 12.01.2011